1. 서론
집합건물은 여러 구분소유자들이 존재하는 공동주택이나 상업용 건물로써, 건물의 관리와 운영을 위해 집합건물법이 적용된다. 이러한 집합건물은 모든 구분소유자를 구성원으로 하는 관리단에 의해 관리되며, 관리단은 별도의 설립행위 없이 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원ㅇ로 하여 당연 성립된다. 그러나 관리단이 성립되었다고 해서 바로 관리업무를 수행할 수 있는 것은 아니다. 관리업무를 수행하기 위해서는 관리인이나 관리위원을 선출하고, 관리규약을 제정하는 등의 절차가 필요하다.
이러한 관리단의 기관 구성에 관한 문제는 실무적으로 매우 중요한 쟁점이 될 수 있다. 특히 분양형 집합건물에서 초기 관리단의 기관 구성이 특정 구분소유자(시행사 또는 분양자)에 의해 좌우되는 경우, 이후 소유권이전등기를 마친 구분소유자들에게 불이익이 발생할 가능성이 있다. 이 글에서는 집합건물 관리단의 법적 내용을 분석하고, 관리단 구성 시점에 대한 법적 문제를 검토하며, 이를 바탕으로 개선 방안을 제안하고자 한다.
2. 집합건물 관리단의 성립과 관리위원회 구성
집합건물법에 따르면, 관리단은 모든 구분소유자를 당연한 구성원으로 하며, 별도의 설립행위 없이 성립된다. 이는 집합건물이 개별 구분소유자들에 의해 공동으로 유지·관리될 필요가 있기 때문이다. 그러나 관리단이 성립되었다고 해서 곧바로 관리업무를 수행할 수 있는 것은 아니며, 관리단 집회를 거쳐야 한다. 즉, 관리인과 관리위원회를 두고, 관리규약을 제정하여야 한다.
집합건물법은 관리위원회 구성을 강제하지 않는다. 따라서 구분소유자들이 관리위원회를 구성하지 않더라도 법적 제재는 없다. 그러나 관리위원회가 구성되지 않으면 집합건물의 관리가 원활하게 이루어지지 않을 가능성이 크며, 특히 공용부분 유지보수나 관리비 부과·징수 등의 중요한 업무가 지연될 수 있다.
3. 관리단 기관 구성 시점의 문제점
집합건물의 초기 관리단 기관 구성 시점은 구분소유자들에게 중요한 영향을 미친다. 특히 시행사가 주도하여 관리단 집회를 조기에 개최하는 경우, 일부 구분소유자들이 불리한 조건 속에서 관리에 참여하게 될 가능성이 있다. 이를 구체적으로 살펴보자면 다음과 같다.
(1) 일부 구분소유자만으로 관리단 집회 개최
분양을 목적으로 건축된 집합건물에서, 소유권이전등기를 마친 구분소유자가 10% 수준에 불과한데도 이들이 관리단 집회를 개최하고 관리인을 선임하는 경우가 발생할 수 있다. 예를 들어, 100개의 전유부분 중 10개의 전유부분 소유자와 시행사만으로 관리단 집회를 개최하여 관리규약을 제정한다면, 이후 소유권을 취득하는 다수의 구분소유자들은 해당 규약을 그대로 수용할 수밖에 없다. 만약 이러한 규약이 특정 이해관계자에게 유리한 내용이라면, 나머지 구분소유자들은 불이익을 받을 수밖에 없다.
(2) 시행사의 개입 가능성
특히 집합건물의 초기 단계에서는 시행사가 대부분의 전유부분을 소유하고 있을 가능성이 크다. 이 경우 시행사가 직접 관리단 집회를 주도하게 되면, 시행사에게 유리한 방식으로 건물이 관리될 위험이 있다. 예를 들어, 시행사가 미분양 전유부분을 조기에 매도하거나 특정 용도로 활용하기 위해 관리인을 선임하고, 관리규약을 제정할 수도 있다. 이는 분양받은 구분소유자들의 이해관계를 충분히 반영하지 못하는 결과를 초래할 수 있다.
(3) 후발 구분소유자의 불이익
이후 소유권이전등기를 마친 구분소유자들은 이미 제정된 관리규약과 관리단의 결정에 따라야 한다. 설령 이들이 새로운 관리단 집회를 개최하여 규약을 변경하고자 하더라도, 기존 규약에 따라 정해진 의결정족수 등의 제한으로 인해 현실적으로 어려움이 있을 수 있다. 또한, 관리단 집회 개최 자체가 상당한 비용과 노력이 요구되는 점도 문제로 작용할 수 있다.
4. 개선방안: 집합건물법 개정을 통한 관리인 선임과 관리위원회 구성 시점의 명확화
현재 집합건물법은 관리인 선임 및 관리위원회 구성 시점을 명확하게 규정하지 않고 있다. 그러나 법적 안정성과 구분소유자들의 공정한 참여를 보장하기 위해서는 이에 대한 명확한 기준이 필요하다. 다음과 같은 방식으로 개선할 수 있을 것이다.
(1) 관리단 구성 시점의 법적 제한
집합건물법에서는 매수인의 2분의 1 이상이 소유권이전등기를 완료한 경우, 분양자가 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단 집회를 소집할 것을 요청하도록 하고 있다. 이 규정은 시행사의 관리 개입을 제한하고 구분소유자들이 주도적으로 관리할 수 있도록 하는 취지다. 따라서 관리인 선임과 관리위원회 구성 시점도 이 기준과 일치하도록 변경하는 것이 바람직하다.
즉, 관리인 선임과 관리위원회를 구성하는 관리단 집회는 매수인의 2분의 1 이상이 소유권이전등기를 마친 이후에만 개최할 수 있도록 법률을 개정할 수 있다. 이를 통해 초기 단계에서 시행사가 일방적으로 관리단을 구성하는 문제를 방지할 수 있다.
(2) 관리단 집회 개최 절차의 명확화
법 개정과 함께 관리단 집회의 개최 절차를 더욱 명확히 규정할 필요가 있다. 예를 들어, 관리단 집회를 개최하기 위해서는 일정 기간 내에 모든 구분소유자들에게 공지해야 하며, 의결 절차를 투명하게 진행하도록 하는 규정을 마련해야 한다. 이를 통해 일부 구분소유자들만이 빠르게 관리단을 구성하고 운영하는 문제를 최소화할 수 있다.
(3) 기존 관리규약 변경 절차의 완화
이미 시행사가 주도하여 관리단을 구성한 경우라도 이후 소유권이전등기를 마친 구분소유자들이 기존 관리규약을 변경할 수 있는 절차를 보다 권리보전적이고 수정용히게 만들어야 한다. 예를 들어, 기존 관리규약 변경을 위한 의결정족수를 완화하거나 일정 비율 이상의 구분소유자가 요청할 경우 자동적으로 관리단 집회가 소집되도록 하는 방안을 고려할 수 있다.
5. 결론
집합건물 관리인 및 관리위원회 구성 시점은 구분소유자들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 중요한 문제다. 현재 집합건물법에서는 이에 대한 명확한 규정이 없으며, 시행사가 초기 단계에서 관리단을 구성함으로써 구분소유자들에게 불이익을 초래할 가능성이 존재한다. 따라서 집합건물법을 개정하여, 그 구성 시점을 명확히 하고, 구분소유자들의 공정한 참여를 보장하는 방향으로 개선할 필요가 있다. 이러한 법적 보완을 통한 후에야 집합건물의 공정하고 투명한 관리가 이루어질 수 있을 것이다.